Vermieten zum Freundschaftspreis oder ein Angehörigen-Mietvertrag als scheinbar cleveres Steuer-Spar-Modell: Das kann steuerlich gesehen schnell zur Milchmädchenrechnung werden. Denn: Wer zu günstig vermietet, dem droht ein Werbungskostenabzug. Hierauf  weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Region Schwetzingen – Hockenheim hin. Ganz besonders richtet das Finanzamt dabei sein Augenmerk auf sogenannte Angehörigen-Mietverträge. Da gibt es einiges zu beachten: Es muss nicht nur ein hieb-und stichfester Mietvertrag und eine für das Finanzamt akzeptable Miethöhe, sondern die Richtlinie lautet: Es muss alles so sein wie bei einer Vermietung an einen Fremden.

Die häufigsten Steuerfallen bei Angehörigen-Mietverträgen

Vermieten zum Freundschaftspreis oder ein Angehörigen-Mietvertrag als scheinbar cleveres Steuer-Spar-Modell: Das kann steuerlich gesehen schnell zur Milchmädchenrechnung werden. Denn: Wer zu günstig vermietet, dem droht ein Werbungskostenabzug. Ganz besonders richtet das Finanzamt dabei sein Augenmerk auf sogenannte Angehörigen-Mietverträge.

Wer an Angehörige bzw. an Bekannte zum „Freundschaftspreis“ vermietet, sollte Sie sich dabei an Spielregeln halten, sonst könnte Ihm Ärger mit dem Finanzamt ins Haus stehen.

Die oberste Regel bei Angehörigen-Mietverträgen lautet:

Alles genau so machen, wie man es auch bei jedem x-beliebigen Fremden tun würde. Die  häufigsten Fallen, die es dabei zu vermeiden gilt, sind:

Schriftlicher Mietvertrag fehlt

Schließen Sie unbedingt einen schriftlichen Mietvertrag. Nehmen Sie dazu ein Formular, zu dem Sie auch bei jedem „fremden Mieter“ greifen würden.

Miete wird weder pünktlich noch regelmäßig bezahlt

Doch mit dem richtigen Vertrag allein ist es noch nicht getan: Beide Seiten müssen sich auch genau an das, was im Mietvertrag steht, halten! Das gilt besonders für die Mietzahlungen: Die müssen immer pünktlich und vollständig überwiesen werden. Eine „Todsünde“ sind  Barzahlungen, denn das erweckt das Misstrauen des Finanzamts.

Die Lösung: Der Angehörige soll  die Miete per Dauerauftrag überweisen bzw. per  Einzugsermächtigung abbuchen lassen.

Mietzinsstruktur unklar

Aus dem Mietvertrag muss klar hervorgehen, ob der  Mieter eine Warm- oder Kaltmiete zahlt. Lässt sich das nicht eindeutig anhand Ihres Mietvertrags ablesen, erkennt das Finanzamt Ihren Mietvertrag nicht an (BFH, Urteil v. 28.07.2004, IX B 50/04, BFH/NV 2004 S. 1531). Damit der „Fremdvergleich“ nicht wackelt, sollte die Miete plus Vorauszahlungen vereinbart werden.

Betriebskosten werden nicht abgerechnet

Damit auch wirklich alles so ist, wie bei jedem x-beliebigen fremden Mieter, sollten Sie regelmäßig über die entstandenen Betriebskosten abrechnen.

Kommt unterm Strich eine Nachzahlung für Ihren Mieter heraus, sollte das Geld nachweisbar vom Konto Ihres Mieters auf Ihr Konto fließen. Verzichten Sie auf keinen Fall auf die Nachzahlung, denn das würden Sie bei jedem anderen Mieter sicherlich auch nicht tun!

„Hintenrum“ fließt die Miete wieder zurück

Man hüte sich davor, dass die gezahlte Miete wieder quasi hinterrücks an Ihren Mieter ohne Grund zurückfließt. Denn auch darauf achtet Ihr Finanzamt!

Erlaubt ist es aber, dass man z.B. der studierenden Tochter einen monatlichen Unterhalt zahlt und sie davon ihre Miete bestreitet.

Krasses Missverhältnis zwischen den Einkünften und der Miethöhe

Vorsicht, wenn man eine teure Luxuswohnung an den studierenden Sohn oder Tochter vermietet: Das Finanzamt schaut nämlich auch darauf, ob sich Ihr Verwandter die Miete überhaupt finanziell leisten kann, ohne damit seinen sonstigen Lebensunterhalt zu gefährden (BFH, Urteil v. 28.01.1997, BStBl 1997 II, S. 655).

Zu günstig vermieten

Zu wenig Miete darf man aber auch nicht vom Mieter verlangen, sonst riskiert man einen teilweisen Werbungskostenabzug.

Das bedeutet: Wer weniger als 66 Prozent (bis 31.12.2011: 56 Prozent) der ortsüblichen Miete verlangt, dem teilt das Finanzamt die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf. Es streicht dann den Werbungskostenabzug für den unentgeltlichen Teil.

Verlanget man vom Mieter beispielweise nur 60 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, erkennt  das Finanzamt auch nur 60 % der Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung an.

Hat man also beispielsweise 10.000 EUR in die Badrenovierung einer Mietwohnung gesteckt, darf man nur 60 % davon von der Steuer absetzen. Das Finanzamt wird davon nur 6.000 EUR als Werbungskosten anerkennen. Um den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten, sollte Ihre Miete mindestens 75 % der ortsüblichen Miete betragen.

Wie Sie schnell die kritische 66%- Grenze knacken können

Damit man keinen Werbungskostenabzug hinnehmen muss, sollte man immer die ortsübliche Vergleichsmiete im Auge behalten: Nicht nur bei Mietvertragsabschluss, sondern während des gesamten Mietverhältnisses!

Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete liegt, erfährt man beim örtlichen Haus- und Grundeigentümerverein.

Wer nie seine Miete erhöht, macht sich verdächtig!

Damit man nicht ungewollt unter die 66%-Grenze rutscht, sollte man die Miete regelmäßig erhöhen. Dafür reicht es schon, wenn im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist. Hat man das jedoch versäumt, bleibt immer noch das gesetzliche Mieterhöhungsrecht nach § 558 BGB.

Mit einer einvernehmlichen Mieterhöhung geht es schneller

Weil das Mieterhöhungsrecht im Einzelnen recht kompliziert ist und  zudem die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 20 % bzw. in Gebieten mit Wohnungsknappheit sogar nur um 15 % die Miete erhöht werden darf, (= Kappungsgrenze), gibt es auch eine einfachere Möglichkeit:

Man kann sich mit seinem Mieter einvernehmlich auf eine höhere Miete einigen. Dazu genügt schon ein einfaches Schreiben, in dem sich der Mieter mit einer neuen Miethöhe, beginnend ab einem konkret festgelegten Zeitpunkt, einverstanden erklärt.

Wer an Angehörige und Bekannte vermietet, muss also einiges beachten. Ansonsten spielt das Finanzamt nicht mit – und fordert Steuern beim Vermieter nach.